Cách kiểm tra pháp lý dự án chung cư: 15 phút để không mất trắng tiền cọc
“Chị Mai đã đặt cọc 100 triệu cho một dự án tại Bình Chánh, được môi giới quảng cáo là ‘chuẩn pháp lý, giá tốt nhất khu vực’. Nhưng chỉ sau 2 tháng, dự án bị tạm ngưng vì… chưa có giấy phép xây dựng.”
Trích từ vụ việc được Báo Thanh Niên phản ánh cuối năm 2023 – một trong hàng loạt trường hợp người mua nhà bị “sập bẫy” vì không kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.
Vì sao kiểm tra pháp lý dự án chung cư là bước sống còn?
Trong bối cảnh thị trường bất động sản xuất hiện ngày càng nhiều dự án “ma”, hoặc dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng vẫn rao bán rầm rộ, việc kiểm tra pháp lý không còn là tùy chọn – đó là nghĩa vụ tối thiểu của người mua để bảo vệ tài sản.
Một dự án căn hộ chung cư hình thành trong tương lai muốn được mở bán hợp pháp cần đảm bảo đầy đủ các hồ sơ pháp lý sau:
- Quy hoạch 1/500: Phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 là điều kiện cơ bản xác định dự án được phép triển khai.
- Giấy phép xây dựng: Cho phép khởi công thi công phần móng, là điều kiện bắt buộc trước khi mở bán.
- Chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ): Xác nhận chủ đầu tư sở hữu hợp pháp khu đất dự án.
- Văn bản chấp thuận đầu tư & huy động vốn từ cơ quan quản lý nhà nước.
Vì sao người mua dễ “mắc bẫy”?
Là một người từng cố vấn pháp lý cho hơn 200 khách hàng mua nhà ở TP.HCM, tôi nhận thấy có 3 lý do khiến người mua dễ rơi vào bẫy pháp lý:
- Thông tin mập mờ từ môi giới hoặc chủ đầu tư nhỏ lẻ. Rất nhiều dự án chỉ mới có chủ trương đầu tư, chưa hề có giấy phép xây dựng, nhưng đã được quảng cáo rầm rộ là “đã có pháp lý hoàn chỉnh”.
- Người mua không rành luật nên dễ bị đánh lừa bởi ngôn từ chuyên môn. Họ nghe cụm từ như “đang xin phép”, “sắp ra sổ”, hoặc “đã có quy hoạch” và ngộ nhận là dự án đã an toàn.
- Tâm lý sợ mất cơ hội: Vì lo giá sẽ tăng hoặc dự án sẽ “cháy hàng”, nhiều người ký hợp đồng hoặc đặt cọc mà chưa đọc kỹ hồ sơ.
Ví dụ điển hình: Dự án La Bonita (Q.Bình Thạnh) từng bị cư dân phản ánh kéo dài nhiều năm không ra sổ hồng, bị kê biên tài sản dù người mua đã thanh toán đủ tiền. Vụ việc từng được VnExpress, Tuổi Trẻ và nhiều trang báo lớn đăng tải.
Thêm vào đó khi đã lựa chọn được mua căn hộ chung cư rồi, bạn sẽ phát sinh thêm câu hỏi nên mua chung cư mới hay cũ ?
Tự kiểm tra pháp lý dự án: Không khó nếu biết cách
1. Yêu cầu cung cấp bản sao các giấy tờ sau:
- Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500
- Giấy phép xây dựng do Sở Xây dựng cấp
- Văn bản chấp thuận mở bán
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng dự án)
Lưu ý: Chỉ bản gốc hoặc bản sao có công chứng, còn hiệu lực mới có giá trị. Tránh tin vào bản “scan mờ”, hoặc lời hứa miệng.
Bạn nên đọc thêm: hồ sơ pháp lý chung cư cần biết trước khi chọn mua cho mình một căn hộ chung cư hình thành trong tương lai.
2. Tra cứu thông tin pháp lý qua các kênh chính thống:
- Cổng thông tin quy hoạch TP.HCM: https://thongtinquyhoach.hochiminhcity.gov.vn
- Trang web của Sở Xây dựng TP.HCM: https://soxaydung.hochiminhcity.gov.vn
- Cổng thông tin đất đai – Sở TN&MT: dùng để kiểm tra tình trạng pháp lý của lô đất dự án.
Đọc thêm: Vay ngân hàng mua nhà: Kinh nghiệm thực tế và 4 điều phải tính kỹ trước khi ký hợp đồng
3. Nhờ luật sư hoặc chuyên viên tư vấn độc lập hỗ trợ
Nếu bạn chưa có kinh nghiệm, đừng ngại chi vài triệu để nhờ người kiểm tra giúp. Đây là số tiền rất nhỏ so với rủi ro mất hàng trăm triệu nếu vướng vào dự án sai pháp lý.
Kết luận: Mua nhà là chuyện cả đời, đừng để rơi vào bẫy pháp lý vì chủ quan
Một chữ ký vội vàng có thể đánh đổi bằng cả tương lai. Dự án chưa đủ pháp lý có thể bị đình chỉ, không được cấp sổ hồng, hoặc thậm chí bị thu hồi. Khi đó, người mua không chỉ mất tiền, mà còn mất cả niềm tin, thời gian và cơ hội an cư.
Khi quyết định đúng đắn và tránh các bẫy pháp lý. Bạn mới chỉ đi qua được 1/3 chặng đường một số kinh nghiệm như: chọn căn hộ 2 hay 3 phòng ngủ , kinh nghiệm chọn tầng căn hộ, so sánh phí quản lý các loại chung cư, , Mua nhà đón quy hoạch 2025.
👉 Hãy nhớ: Mua nhà hợp pháp không chỉ là quyền lợi – mà là trách nhiệm với chính tài sản của bạn và gia đình.
